房地产开发廉政教育案例分析(房地产案例分析:)

1.房地产案例分析:

法律适用分析(一)某土地管理局有权解除合同合同有效成立后,没有履行或履行完毕前,当事人双方通过协议或者一方行使合同解除权的方式,使合同关系提前消灭。它包括双方协议和单方行使解除权两种情况。《中华人民共和国合同法》第92条规定:“当事人协商一致,可以解除合同。”“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人随时可以解除合同。”第94条:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同。、、、、、、(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍为履行。、、、、、、”。第96条“当事人一方依照本法第九十三条第二款的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。、、、、、、”在一方当事人迟延履行主要义务时,法律并不允许对方立即解除合同。因为解除合同对债务人而言,往往会因为准备履行的费用得不到补偿而造成严重的损失。因此,从权衡双方当事人利益的角度考虑,在一方发生迟延履行时,另一方应该给对方一点的宽限期,催促对方在宽限期内完成履行。宽限期内,受损方不得解除合同,对违约方延期履行的损失则可以请求赔偿。带宽限期结束后,违约方仍为履行合同时,受损方就可以行使解除合同的权利。某酒店有限公司于某土地管理局签订的合同成立生效后,在约定的延长期限内仍为按时支付剩余的土地出让金,经多次催告后在合理期限内仍为履行,所以某土地管理局有权解除解除合同,合同自某土地管理局的通知书到达某酒店有限公司时解除。(二)某酒店有限公司应承担违约责任当事人在自主、自愿的基础上,通过平等协商的订立合同之后,就应当自觉履行合同所约定的义务,恪守合同。如果不履行合同义务或履行合同义务不符合约定,就要承担违约责任。《合同法》第107条规定:“当时人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”113条:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到因违反合同可能造成的损失。”第115条:“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方现对给付定金作为债权的担保。债务人不履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给发定金的一方不履行约定债务的,无权要求返还定金;收受定金一方不履行约定债务的,应当双倍返还定金。”第116条:“当事人既约定定金有约定违约金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。”违约责任制度的建立,能有效地维护合同纪律,促进合同的正确履行,有利于弥补因违约给对方造成的损失。有利于促进正常的社会秩序。本案中,某酒店有限公司违约的事实已经确认,根据定金罚则,其所支付的定金不予返还。某土地管理局因不能提供证据证明因某酒店有限公司的违约所造成的损失以超过其所收取的定金,故其应返还某酒店有限所支付的土地出让金。(三)诉讼时效的行使诉讼时效是指因不行使权力的事实状态经过法定期间,即依法发生权力不受保护的时效。《中华人民共和国民法通则》第135条:“向人民法院请求保护民事权力的诉讼时效期间为2年,法律另有规定的除外。”第140条:“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行而中断。从中断时起,诉讼时效重新计算。案例中某酒店有限公司曾于2000年3、4月向市人民政府主张过权利,因市人民政府系土地管理局的主观部门,所以视为向土地管理局主张权利具有同等的效力,所以诉讼时效中断。诉讼时效制度的设立,使法定期间的经过而使原权利人丧失权利,使长期存在的事实状态合法化,有利于稳定社会关系。

摘自---中山易搜网

2.关于房地产纠纷的案例分析

开发商未实现在售楼广告中的承诺,购房者是否可以要求开发商实现承诺并承担违约责任? 开发商在售楼广告中承诺的购房优惠条件未载入购房合同中,购房者入住后发现开发商未实现承诺,购房者是否可以要求开发商实现承诺并承担违约责任? 案情简介 2006年3月25日,购房者王春梅收到北京市华天房地产开发有限责任公司(以下简称“华天公司”)售楼部给其邮寄的楼盘宣传资料,该楼盘宣传资料声称,只要购房者在收到上述售楼广告之日起3个月内,与开发商签订购房合同,开发商将会给购房者的大卧室免费安装落地推拉门及入住后为购房者免费安装一部电话。

王春梅刚好想买一处住房,而且此处楼盘是现房,再加上看到华天公司开发楼盘的优惠售楼条件后,更增添了自己的购房欲望,遂与华天公司售楼部联系,并与售楼部的工作人员确认上述的售楼优惠条件是否属实。售楼部的工作人员在电话中明确告诉王春梅,只要在2006年6月20日之前签订购房买卖合同,开发商将会给其大卧室免费安装落地推拉门和入住后为购房者免费安装一部电话。

王春梅证实上述情况后,遂与售楼部约定第二天看房。次日,王春梅看完房屋后深表满意,遂向开发商签订认购书并预交了2万元定金,预定了该楼盘的4号楼A单元2003房。

2006年4月15日,王春梅与华天公司签订了正式的购房买卖合同,并交付了全部购房款。但上述的售楼优惠条件并未写人双方签订的购房买卖合同条款中。

王春梅当场提出异议并询问开发商售楼处的工作人员,得到的答复是:在优惠期间购买房屋的购房者,开发商肯定将会为购房者大卧室免费安装落地推拉门及入住后为购房者免费安装一部电话。王春梅及其他购房者见开发商的工作人员如此肯定,便相信了开发商的口头承诺,放弃了将上述优惠售楼条件的内容写人双方签订的购房买卖合同中。

2006年4月25日,王春梅办理了入住手续后发现,开发商华天公司并没有在其大卧室给其免费安装落地推拉门,亦没有给其免费安装电话一部。鉴于此,王春梅认为开发商承诺自己的优惠购楼条件并未实现,开发商的行为已经构成违约。

于是,王春梅要求开发商华天公司为其大卧室免费安装落地推拉门以及免费安装电话一部,但其要求被开发商拒绝。开发商认为,本地产公司已经根据双方签订的《购房买卖合同》的约定履行了全部义务,根本没有义务履行合同以外的其他义务,王春梅的要求没有法律依据。

双方经多次协商未果,王春梅依法向北京市朝阳区人民法院提起诉讼,请求法院判决开发商为其大卧室免费安装落地推拉门、免费安装电话一部以及赔偿其经济损失3000元。 原告王春梅诉称,该楼盘售楼广告曾向其宣称,在售楼优惠期间购买房屋,开发商将会给其大卧室免费安装推拉门以及入住后免费为其安装电话一部;而且在办理入住手续时,销售人员在其看房时也曾答应定将按售楼广告上的内容给其免费安装推拉门和电话一部。

但是,在交房后,开发商并未履行售楼广告承诺。因此,被告的行为已经构成违约,理应承担违约责任,并应承担自己的经济损失。

故请求法院判决支持自己的全部诉讼请求。 被告华天公司答辩称,原告王春梅购买的是现房,在其看房后发现大卧室没有安装推拉门亦未提出异议。

而且,在双方签订正式购房合同条款中,并无任何条款涉及免费安装推拉门及电话的约定,原告王春梅在签订正式购房合同时亦未提出异议。因此,本公司根据合同条款的约定,没有义务为其免费安装推拉门及电话一部;更何况,本公司的售楼广告宣传资料属于要约邀请,不是购房合同内容的构成部分,故原告王春梅的诉讼请求于法无据,请求法院判决驳回原告王春梅的诉讼请求。

3.房地产法案例分析

案例1:第一个问题,受到保护保障农民工的土地承包权益,关系到上亿农民的切身利益,关系到农业规模生产的发展,而从城市化、工业化进程的角度看,其意义更为深远。农民进入市场化程度较高的非农产业就业,要承受很大的市场风险,而土地承包权益的保障则是其承受这种就业压力的必要条件。中国的农民工正是凭借这一条件,得以在劳资关系中保持自己的独立地位,得以在就业过程中保持充分的选择自由。换言之,今日中国的农民工迥然不同于数百年前欧洲工业化起步时的工人,他们进入非农产业就业并不是由于生计所迫,而是为增加收入、提高家庭的生活水平。这样,在中国的工业化进程中,广大农民工凭借家中的土地收益,并不会因失业而失去基本生活来源,这就为劳资关系平等创设了重要的社会条件,而这一事实的历史意义是难以估量的。

第二个问题:依据《中华人民共和国土地管理法》:第二十七条国家建设征用土地,由用地单位支付土地补偿费。征用耕地补偿费,为该耕地被征用前三年平均年产值的3至6倍。征用其他土地的补偿费的标准,由省、自治区、直辖市参照征用耕地的补偿费标准规定。

被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准,由省、自治区、直辖市规定。

征用城市郊区的菜地,用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。

第二十八条国家建设征用土地,用地单位除支付补偿费外,还应当支付安置补助费。

征用耕地的安置补助费,按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数,按照被征用的耕地数量除以征地前被征地单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准,为该耕地被征用耕地的安置补助费,最高不得超过被征用前三年平均年产值的10倍。征用其他土地的安置补助费标准,由省、自治区、直辖市参照征用耕地的安置补助费标准规定。

第三个问题:如果对补偿不服,可以起诉至法院,根据你的收入,损失的标准进行依法依据的补偿.

4.房地产违法广告经典案例分析

基本案情:案例一:武汉某有限公司从2005年6月开始,在未取得土地使用权证明以及商品房预售许可证的情况下,通过报夹式擅自在蔡甸城关发布“今天,康城的主角是你!”的预售房地产印刷广告3000份。

蔡甸工商分局认为,该房地产开发公司的行为违反了房地产广告发布暂行规定》第四条第(一)项、第(四)项之规定,据此,蔡甸工商分局根据《房地产广告发布暂行规定》第二十一条之规定,依法决定:1、责令停止发布;2、罚款8000元 案例二:武汉某某房地产开发有限公司从2005年11月开始,通过报夹式或专业人员在禁甸区擅自发布“某某地产,美商独资”房地产印刷品广告9万份,广告制作费用为7950元,发布“中空玻璃,顶级的居住品质”房地产印刷品广告6万份,广告制作费用为4950元。经立案调查现查明,该房地产开发有限公司实为两个自然人投资的设立的有限责任公司,公司所持有的营业执照为《企业法人营业执照》,根本就没有所谓的美商投资。

蔡甸工商分局认为上述该房地产开发有限公司的行为违反了《广告法》第四条广告不得含有虚假的内容,不得欺骗和误导消费者的规定,并且广告内容违反了《广告法》第七条第三款不得使用绝对化用语的规定。据此,蔡甸工商分局根据《广告法》第三十七条、第三十九条之规定,依法决定:1、责令停止发布房地产印刷品广告;2、罚款25800元。

案情评析 这是两起典型的房地产广告违法案件。随着城市房地产业的发展,房地产广告日益增多。

房地产广告为促进房地产市场的发育,使之成为经济发展的新的增长点,为方便消费者,发挥了积极作用。但同时,房地产广告中种种不规范的问题也纷纷出现,主要表现在:一是有的房地产项目未依法取得用地、开发手续,本身不具有合法资格,却大肆发布广告,使购买者上当受骗,还有的利用房地产广告,进行变相非法集资,扰乱金融秩序。

二是广告中对房地产必备要素的说明、介绍不符合实际,承诺无法实现,引起大量纠纷。三是为了达到渲染项目的商业目的,在广告中出现封建迷信、带有殖民色彩以及不健康消费导向的内容,等等。

客观地说,上述两起违法房地产广告相对于俯拾皆是的违法房地产广告绝算不上最为严重的典型。房地产广告中的种种问题,不仅产生侵害消费者合法权益的问题,也侵害社会公共秩序,对此必须加强管理,依法规范。

广告主、广告经营者、广告发布者必须依法设计、制作、发布房地产广告。房地产广告除了要符合《广告法》的一般规定外,还特别要遵守《房地产广告发布暂行规定》(以下简称《规定》)。

《规定》是针对房地产广告的问题,由国家工商行政管理局制定发布的,是专门关于房地产广告的行政规章。根据这个规章的规定,在审查房地产广告时,要特别注意以下问题:1.价格表示,应清楚表示为实际的销售价格,明示价格的有效期限,因为房地产的价格上下变化较快。

2.位置表示,应当以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示,不得以所需时间来表示距离。如“距**学校只需5分钟”,“距武汉市内**地20分钟车程”,“**大道通车后只有**公里”等。

3.面积表示,应当表明是建筑面积还是使用面积,不能简单笼统地表示,因二者差距很大,直接决定价格和使用功能。4.环境和形象表示。

不得利用其他项目的形象环境作为本项目的效果。使用建筑设计效果图或者模型照片的,应当在广告中注明。

5.周边设施表示,正在规划或者建设中的交通、商业、文化教育及其他市政条件等,应当在广告中注明,如“在建中”、“规划中”。未列入规划的,不得涉及。

6.物业管理表示,应当符合国家有关规定,尚未实现的物业管理内容,应当在广告中注明。7.不得出现融资或者变相融资的内容,不得含有升值或者投资回报的承诺,如“升值潜力无限”、“升值就在眼前”、“投资回报效率高”等等。

8.涉及贷款服务的,应当载明提供贷款的银行名称及贷款额度、年期,如“**银行*成*年按揭”。9.广告表现要符合社会良好风尚,不能使用“豪门”、“豪宅”、“有别于一般老百姓的小区”等用语。

不得含有风水、占卜等封建迷信内容。另外,预售、出售房地产广告中,必须载明以下事顶:①开发企业名称;②中介服务机构代理销售的,载明该机构名称;③预售或者销售许可证书号。

由于房地产项目的交易额较大,广告的影响力强,广告中出现虚假、误导以及其它违法问题,其社会危害性较之一般的商品或者服务更为严重。因此,各级工商行政部门要特别加强对从事房地产广告活动的监督,特别是对房地产广告证明的查验和对内容的核实,首先保证房地产项目的真实、合法,其次要使房地产项目的介绍、说明、商业性渲染、评价等广告内容符合法律的规定,为房地产业的启动和发展创造良好的外部条件。

5.房地产案例分析题

第一题:(1)按照双方签订的转让协议,张某向朱某的水田转让是有效的。因为有合同的前提下,两人的意愿签订了协议,受法律保护,所以是有效的。

(2)朱某在购买鱼苗时,向本地信用合作社贷款5万元时是合法的。因为在本地信用合作社贷款是法律授予的权利。所以是合法的。

第二题:(1)是受法律保护的。因为在征地补偿没达到要求的情况下,詹某有权利不退换承包土地,所以是受法律保护的。(3)办法有:实物补偿;金钱补偿。(3)可以采取税率减少,土地补偿等法律救济措施。

6.关于房地产法的案例分析

分析案例首先要分析法律关系:本案存在着两个法律关系:(1)李甲与王乙的房屋租赁合同法律关系。

租赁合同属于诺成性合同,双方签订了合同,双方的合同关系就已成立。王乙提供住房,但是李甲一直欠租,那么李甲构成合同违约,根据法律规定,王乙可以主张违约金或者解除合同等,并可依法要求李甲支付居住期间的房租、水电费和其他合理费用,同时王乙还可以采取留置等措施维护自身的合法权益。

(2)王乙对李甲物品的侵权法律关系。王乙在李甲未将房屋腾空的情况下拆毁屋顶,致使屋内部分物品受损,那么王乙对李甲构成了侵权。

王乙所称“按房管部门的通知修房”并不是其免责的事由,因此李甲可以据此要求王乙赔偿物品损失的相关费用。 综上所述,本案中,王乙要求李甲解除合同并支付房费、水电费等,符合法律要求。

同时,李甲对王乙提出的赔偿请求也应得到法律支持。在审判中,法院可以对两个法律关系一并审理,对双方构成的法律权利义务关系可以合并抵消,对抵消后的情况进行最后裁决。

本人看法,仅供参考。

房地产开发廉政教育案例分析

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